问答版《山东省住宅专项维修资金管理办法》 -设备管理与维修杂志社投稿

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问答版《山东省住宅专项维修资金管理办法》

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日前、山东省住建厅、民政厅、财政厅印发了《山东省住宅专项维修资金管理办法》，办法中亮点颇多，涉及的热点和焦点也不少，仓促读完，整理成问答形式，便于了解。

1.购买了商铺是否需要缴纳住宅专项维修资金?

只要在小区内部，不管是否住宅都要缴纳。因为存在着公共利用设施或者设备，即使在小区外但与小区住宅相连也需要缴纳住宅专项维修资金。

2.住宅专项维修资金是否必须存放在物业主管部门?

成立业主大会前由物业主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。

目前由于业主大会召开难度大，业委会管理不够规范，基于对政府部门的信任，召开了业主大会的，一般也都选择了继续由物业主管部门继续管理。

3.我们购买的不是商品房，是否需要缴纳住宅专项维修资金?

购买的即使是非商品房的，现在的拆迁安置和公房对外销售的楼房也都存着公共部位和公共设施维修难的问题，《办法》规定也需要缴纳维修资金，出发点是便于对公共部位和公共设施的维修。《办法》明确了，出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

4.住宅专项维修资金应该何时缴纳?

办理住宅交付手续前，应该一次性足额缴纳维修资金，未缴纳维修资金的，开发商不得交付房屋，同时也赋予了开发商利用合同要求购房人缴纳的义务。各地交易监管部门需要尽快修改商品房合同示范文本加入此内容，也可采用补充协议应急解决。

5.住宅专项维修资金专户包含什么内容?

《办法》规定了，维修资金包括设房屋账户和公共账户。与以前相比，增加了公共账户，就是公共区域的收入要明确归业主所有了，譬如电梯的广告费、小区饮水机的占地费、利用公共区域划出的车位等等都应该成为业主公共的收入。

6.业主委员会是否无偿服务?

业委会成员是否可以领取费用一直缺乏明确的规定，《办法》虽然没有明确规定，但规定了可以从公共收益扣掉办公费，可以说是一个进步，但也有些意犹未尽。毕竟目前社会，纯公益的业委会似乎也不现实。

7.维修资金使用后不足30%时，如何处理?

主管部门要通知业委会，或者直接通知业主进行续交。

8.购买的二手房，未缴纳住宅专项维修资金，如何处理?

商品住宅已出售但未建立维修资金的，应当补建，出售公有住房售房时业主未交存的，应当按照规定补交。未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提。

经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。

9.电梯坏了，如何使用维修资金?

《办法》把维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。电梯损坏、消防设施损坏等影响人身安全的都可以采用紧急程序，先使用后公示。应急使用具体大约包含以下8种情况:(一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;(二)电梯发生故障影响正常使用需立即维修的;(三)消防设施存在严重故障需立即维修的;(四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动;(五)玻璃幕墙炸裂;(六)排水管道严重堵塞或爆裂;(七)地下车库雨水倒灌;(八)其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

《办法》的亮点是把屋面和外墙防水严重损坏列入了紧急使用范围，但何种程度是严重损坏，还将是实务中难以解决的矛盾焦点。

10.维修资金动用难，《办法》中如何破题?

维修资金动用难，可以说成为了一个全国性难题，楼顶的不同意修楼下的下水道，楼下的不同意修楼顶的漏雨，中间的事不关己高高挂起。超过三分之二同意之后可以动用成了维修资金使用的一道坎。

《办法》规定了持反对意见的业主只要不明确超过1/3，就视为表决通过，应该说是一个很大进步。但这个估计很快还得修改，因为明年元旦后生效的《民法典》有了新的规定。

11.维修资金的使用如何保证更透明公开?

应急使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。

维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

文章来源：《设备管理与维修》网址: http://www.sbglywx.cn/zonghexinwen/2020/0709/359.html